УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР KNIGHT FRANK: "ДРАМАТИЗМА НЕТ — РЫНОК ЖИВ, НО ОН СЖАЛСЯ" 23/10
  • 10

— Кризис, санкции, уход инвесторов — что сейчас происходит с рынком недвижимости в России?

— За последний год многие уже привыкли к этой ситуации — к санкционному режиму и меньшему количеству иностранных денег на рынке недвижимости — и продолжают вести свою хозяйственную деятельность.

Объем инвестиций, конечно, сократился. Примерно на 50% с начала года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го инвестиции [в коммерческую недвижимость России] упали и составили $1,7 млрд. Причем в большинстве случаев эти инвестиции российские, хотя доля иностранных инвесторов осталась прежней — около 30%. Нельзя сказать, что ушли все: серьезные, крупные игроки рынка остались. Активен Hines, сохраняют интерес и активны PPF и Morgan Stanley. Крупные российские игроки, например «БИН» и «О1», совершали сделки в этом году, и до конца года возможны еще покупки. То же можно сказать о сделках купли-продажи конечными пользователями — они есть и в офисном, и в индустриальном сегменте.

Никакого драматизма нет — рынок жив, но он сжался, некоторым сегментам сложнее, чем другим. Я бы выделил ретейл как сегмент, который находится под наибольшим давлением. Там есть своя специфика: он зависит от потребления людей, а потребление снижается. Количество проектов в активной стадии снижается, ретейл с большой осторожностью входит в новые проекты.

— А что с жильем?

— Дешевое жилье остается востребованным. Здесь регулятор — ипотека. Если люди по приемлемым ставкам смогут брать ипотечные кредиты, рынок будет развиваться.

Сегмент, в котором работаем мы, — городское и загородное жилье высокого ценового уровня. Рынок городского элитного жилья довольно бодр. Некоторые [собственники] даже пытаются держать цены в долларах. Но в большинстве своем сделки совершаются с большим дисконтом — от 20% до 40–45% при срочной продаже. На малоликвидные объекты дисконт может достигать 75%.

— Все мы знаем, что происходит в Испании, где на протяжении десятилетия снижались цены на недвижимость. Может ли такой же катастрофический сценарий произойти в России?

— Если говорить про жилье, давайте представим, что некий гражданин семь-десять лет назад купил землю на Рублевке. Вложил деньги, построил дом, потратил на все $3 млн. В те годы цены росли ежегодно, и в 2011 году этот собственник полагал, что рыночная стоимость его дома составляет около $8 млн. Сегодня он сможет продать его за $4,5 млн. В чем для него катастрофа? Да, это очень неприятно — ментально — расстаться с $3 млн неполученной прибыли. Но $1,5 он выиграет (рост курса доллара компенсировал инфляцию). Кроме того, на элитном рынке у людей это не первое жилье, а второе, третье, пятое. При выходе России из изоляции и повышении цены на нефть дома снова будут стоить дороже.

Да, для собственников текущая ситуация неприятна, но катастрофы нет. Напротив, есть радость тех покупателей, кто не мог себе позволить приобрести дорогую недвижимость: то, что раньше стоило $7 млн, теперь можно найти за $2,5 млн. Нужно вылавливать эти внерыночные предложения, когда [собственнику] срочно нужны деньги — например, для спасения бизнеса, переезда за границу.

— 2015 год стал новой вехой для рынка недвижимости, как и 2008-й?

— Нет, потому что мы еще не достигли дна. Те $1,7 млрд инвестиций — небольшая величина. Когда рынок находится на дне, инвесторы активизируются, начинают покупать активы, это их специализация. Сейчас они не считают, что мы на дне. Они ждут и предлагают цены ниже, чем те, на которые могут согласиться держатели активов. Поэтому сделок немного.

В 2008 году ситуация складывалась по-другому, на рынке было много закредитованных и перекредитованных компаний. Тогда очень часто звучали margin-call’ы. После последнего кризиса собственники стали осторожнее, они не столь зависимы от банков. Банки, в свою очередь, настроены разговаривать и реструктурировать кредиты. Они тоже стали осторожны и не хотят становиться владельцами разноформатной недвижимости — это не их бизнес.

— Почему нет новых западных инвесторов? Почему на рынке остались только уже известные нам игроки?

— Мы видим новых [инвесторов], они ходят по рынку. Это и корейские, и китайские, и арабские инвестиционные фонды. Но мы не видим закрытых сделок.

Почему так происходит? Во-первых, даже довольно простая сделка [с коммерческой недвижимостью] занимает в России минимум девять месяцев. Инвесторы приезжают, встречаются, смотрят, могут пропасть на несколько месяцев, снова появляются. Сейчас именно такой период.

Во-вторых, Россия сделала разворот на восток около года назад, мы стали приглашать азиатских инвесторов, но в этот самый момент у нас упали цены на недвижимость. Естественно, для инвесторов это крайне важный сигнал, поэтому они взяли паузу.

Что касается американских и европейских инвестиционных фондов — в этих бизнес-отношениях, безусловно, есть политическая составляющая. Она заставляет их быть осторожными, непонятно, как наши страны продолжат взаимодействовать. Но, например, Hines — американская компания, PPF — чешская…

— Вы заговорили о влиянии политики на российский рынок недвижимости. Что с ним произойдет в случае изменения международных отношений?

— Мне более-менее ясно, что изменится, если ситуация начнет улучшаться и будут сняты санкции. В этом случае иностранные компании станут активнее заходить на российский рынок. Фонды включат Россию в зону инвестиций, денег будет больше, что породит повышенный спрос на недвижимость, уменьшится количество вакансий во всех сегментах, пойдут вверх ставки аренды и цены продаж. Это все подтолкнет девелоперов строить новые проекты. Мы выйдем из стагнации в фазу роста.

— А как рынок отреагирует на укрепление или, наоборот, дальнейшее падение рубля? Какие сценарии возможны в этом случае?

— Например, в ретейле при укреплении рубля ситуация значительно улучшится. Если тренд на дальнейшее ослабление рубля продолжится, для сегмента это будет драматично. Большинство товаров в наших торговых центрах производится не в России, они закупаются за валюту. То, что раньше стоило €100 и соответственно 4 тыс. руб., сегодня продается за 7,5 тыс. руб. У некоторых ретейлеров падает оборот, а другие вовсе ушли с рынка, потому что не понимают, как вести бизнес при таких рублевых ценах.

Надо сказать, что за последний год случилось то, чего никогда не было на рынке России и Москвы в частности. Почти весь рынок индустриальной, офисной и торговой недвижимости «переехал» в рубль.

— Что будет с жильем, если рубль продолжит падение?

— Дальнейшее падение рубля приведет к ухудшению экономической ситуации и сократит реальные доходы населения. И на приобретение той же недвижимости останется гораздо меньше денег.

— Продолжат ли в Москве строить дорогие дома?

— Да, обязательно. Цикл девелопмента в Москве — это пять-шесть лет от идеи до готового дома. Мы знаем о проектах, которые готовятся выйти на рынок в ближайшее время, через год-два.

Вопрос в количестве этих проектов. За последние 20 лет в Москве появилось немало дорогих домов. Для таких объектов нужна суперлокация, однако подходящих участков все меньше. Это существенное и реальное ограничение для появления дорогих объектов. На Остоженке, например, сейчас всего две новостройки.

А вот массово строить офисы в ближайшие пять лет в Москве не будут. Огромный объем незаполненных офисных помещений, в частности в «Москва-Сити», делает эту идею достаточно  рисковой.

— Новостройки становятся дешевле?

— И дешевле, и меньше по размеру квартир. На днях мы обсуждали проект на Остоженке, интересный тем, что средний размер квартир в нем 80 кв. м. Это очень мало для «Золотой мили», где в среднем площади — 150–200 кв. м.

Помимо цены, которая в долларах съехала [в элитных новостройках] на 20–25% на квартиры и на 30–35% на апартаменты, для покупателя сейчас важен абсолютный размер покупки. Раньше люди были готовы потратить $5 млн на покупку 200-метровой квартиры, сегодня пересматривают свои амбиции и соглашаются жить в 100-метровой.

— Можно ли сказать, что во всех сегментах рынки стали рынками покупателя?

— Да, можно. И в коммерческой, и в жилой. Покупатель диктует правила продавцу. На одного покупателя с бюджетом $5 млн сегодня приходится 20 квартир, которые его ждут. Продавцы в зависимости от жадности и желания быстрой продажи в этой ситуации готовы к падению в цене.

В торговых центрах сегодня каждый арендатор на вес золота — именно он диктует владельцу торговых площадей свои условия. Зачастую сильные ретейлеры заходят на нулевой ставке и платят только процент с оборота. Два года назад все было наоборот: девелопер решал, сколько должен заплатить арендатор, чтобы получить помещение в торговом центре.

— 2016 год будет сложнее или легче 2015-го для рынка недвижимости Москвы?

— Не думаю, что будет легче. Реальные доходы населения снижаются. Жилая недвижимость и ретейл — в сильной зависимости от уровня потребления людей. Если денег не станет больше, люди не смогут больше зарабатывать. Другое дело, когда рынок падает — в отдельных сегментах могут происходить яркие сделки. Так, в офисах на фоне снижения ставок аренды мы видим крупные сделки по аренде и покупке площадей. Возможно, будет нащупано то самое дно, когда компании, которые ожидают дистрессовых активов, наконец-то решатся на покупку.

 

Источник: РБК-Недвижимость

Новости по теме
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»
12/01
«Цены на рынке недвижимости достигли...

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...

Читать далее
«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»
15/12
«На рынке не останется квартир по...

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...

Читать далее
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия»
08/12
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного...

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...

Читать далее
«Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен»
17/11
«Без длинных дешевых денег цивилизованный...

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...

Читать далее
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
10/11
«Сегодня благоприятное время для покупки...

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...

Читать далее
«Если учесть все нюансы при редевелопменте, получится суперэкологичное помещение для жизни или работы»
04/11
«Если учесть все нюансы при редевелопменте,...

Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...

Читать далее
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но не бульдозер, а карандаш с мозгами»
13/10
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но...

Иван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...

Читать далее
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а объем предложения растет»
06/10
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а...

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...

Читать далее
Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода
22/09
Имущественный пакет дает возможность...

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...

Читать далее
«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»
18/08
«В будущем купить квартиру можно будет так же...

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...

Читать далее
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит вопрос выбора маленькой площади, их цель – найти квартиру, подходящую образу жизни»
14/05
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит...

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...

Читать далее
09/12
"Кризис заставил всех участников ипотечного...

Мария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...

Читать далее
25/11
"Главная задача ФСК "Лидер" и нового...

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...

Читать далее
20/11
"Альтернативные средства передвижения...

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...

Читать далее
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ ПУСТОЙ ЗВУК
27/09
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ...

Об особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...

Читать далее
01/07
"Осенью повышение цен на первичном рынке...

Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...

Читать далее
17/06
"Малогабаритные квартиры не должны занимать...

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...

Читать далее
Любой из супругов вправе получить налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке
10/06
Любой из супругов вправе получить налоговый...

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...

Читать далее
03/06
"О деталях и схемах перевода апартаментов в...

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала о том, как покупателям можно самостоятельно перевести...

Читать далее
27/05
"Мы постоянно говорим с девелоперами о...

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...

Читать далее
13/05
"Создание и развитие спортивной...

Алексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...

Читать далее
22/04
"Никто никого не догоняет – дома в Новой...

Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...

Читать далее
Арендаторы облюбовали новостройки
08/04
Арендаторы облюбовали новостройки

Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...

Читать далее
01/04
"Современному покупателю важно предложить...

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...

Читать далее
26/03
"Покупатель уже никуда не торопится и...

Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...

Читать далее
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких объемах
15/03
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких...

По сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...

Читать далее
Застройщики постепенно отменяют скидки
15/03
Застройщики постепенно отменяют скидки

На сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...

Читать далее
11/03
"Пени и неустойку суды зачастую снижают по...

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки...

Читать далее
04/03
"Так как программа субсидирования ипотеки...

Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...

Читать далее
28/02
"СЕЙЧАС СОВЕРШЕННО НЕ ТА СИТУАЦИЯ, КОГДА НАДО...

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или...

Читать далее
Скидки на рынке новостроек это временная акция, а не массовое снижение цен
18/02
Скидки на рынке новостроек это временная...

Сегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...

Читать далее
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в эксплуатацию нового жилья могут снизиться на треть
16/02
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в...

Согласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...

Читать далее
13/02
"Размер будущих платежей за квартиру можно...

Дмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...

Читать далее