"СЕЙЧАС СОВЕРШЕННО НЕ ТА СИТУАЦИЯ, КОГДА НАДО СПЕШИТЬ С ПОКУПКОЙ КВАРТИРЫ" 28/02
  • 10

— Риелторы советуют сегодня поторопиться с приобретением квартиры, ссылаясь на планируемые ограничения по программе господдержки ипотеки, завершение скидочных программ, активизацию спроса в январе-феврале 2016 года и прочие обстоятельства. Насколько эти рекомендации оправданны?

— Скажу так. Сейчас совершенно не та ситуация, когда надо спешить с покупкой квартиры. Однако это не значит, что жилье сегодня не нужно приобретать в принципе. Все зависит от потребностей покупателя, характеристик конкретной квартиры и условий, на которых она продается. Поэтому сегодня самое время искать подходящие варианты, тщательно изучать предложение, ездить на просмотры и в каждом случае обязательно торговаться. И тогда велика вероятность, что удастся купить неплохую квартиру по приемлемой цене.

— Что вы имеете в виду, говоря о приемлемой цене?

— Сегодня довольно большой выбор квартир, на которые продавцы готовы предлагать существенные скидки. Причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если говорить о наиболее доступных ценовых категориях, о массовом сегменте, то там в среднем скидки сейчас достигают 5–10%. При этом в новостройках отдельные пулы квартир выставляются с дисконтом в 20–25%, еще какой-то процент покупателю могут скинуть в индивидуальном порядке, плюс на дополнительную уценку можно рассчитывать, если жилье имеет определенные недостатки (последний этаж, торцевое расположение, плохие видовые характеристики), которые для некоторых покупателей не играют значительной роли.

В таком случае, если речь идет о дисконте в 20% и более, почему бы не купить квартиру сейчас. Да, цены на жилье, скорее всего, в дальнейшем будут падать, но вопрос — как долго и как глубоко. Можно сейчас упустить выгодный вариант с 20%-ной скидкой, а потом год просидеть без крыши над головой и дождаться лишь 10%-ного снижения.

— О какой экономии идет речь в абсолютных цифрах?

— Скажем, на студии площадью до 25 кв. м в пределах МКАД, которые сейчас можно купить за 3–4 млн руб., скидка может составлять 200–300 тыс. руб. На полноценную «однушку» (35–40 кв. м) при цене предложения 5 млн руб. дисконт может быть 300–500 тыс. руб., в бизнес-классе для квартир стоимостью 15–20 млн руб. скидки уже исчисляются в миллионах рублей. Чем дороже жилье, тем больше скидки. В дорогих сегментах дисконт в некоторых случаях доходит и до 50%.

— Как вы можете охарактеризовать ситуацию для тех, кто имеет накопления в валюте?

— Это уже другая история. Для держателей валютных накоплений на рынке сложились очень благоприятные условия приобретения квартир. Сегодняшняя ситуация отличается от прежних тем, что раньше, когда доллар рос по отношению к рублю, цены на квартиры в иностранной валюте коррелировались с этим повышением. Однако сейчас стоимость жилья не растет даже при существенных скачках валютного курса.

Владельцы долларовых накоплений имеют возможность очень выгодно купить квартиру, обменяв доллары на рубли. Собственно, многие ею уже воспользовались. То оживление спроса на рынке, которое наблюдалось на рынке с декабря прошлого года, во многом обусловлено активностью держателей валюты.

Стоит ли рассчитывать на еще большее удорожание доллара? Сказать трудно. Многое зависит от поведения цен на нефть, а они сейчас немного поднялись. Может, сейчас как раз тот момент, когда лучше продать валюту и купить необходимое жилье.

— Что вы можете посоветовать тем, кто собирается покупать квартиру в ипотеку?

— Ипотека, как и любые займы, сегодня — дело крайне рискованное, и с ней нужно быть очень аккуратным. Нельзя брать кредит при нестабильной ситуации на работе, имея недостаточно высокие доходы. Входить в ипотеку лучше всего при наличии достаточно большой суммы на первоначальный взнос — не менее 50% от стоимости квартиры. В этом случае можно получить кредит под минимальный процент и таким образом снизить риск личного дефолта. То есть нужно иметь солидный запас прочности. Повторю, что сейчас не то время, когда необходимо быстрее покупать недвижимость любыми способами, рисуя липовые справки о доходах, как при растущих ценах.

— Расскажите, пожалуйста, а как складываются условия для продавцов?

— Нужно разделять тех, кто продает квартиру с целью улучшить жилищные условия, и квартирных инвесторов, озабоченных перспективами своих вложений.

Если говорить об участниках сделок по схеме trade-in, которые после реализации своей жилплощади собираются поменять ее на большее помещение на «вторичке», купить жилье в новостройке или даже в загородном таунхаусе, то для них ситуация определяется наличием на рынке подходящих альтернативных вариантов. И тогда здесь работают те же факторы, что и для всех покупателей: если на рынке есть подходящий именно вам вариант или где-то предлагают цену на 20–25% ниже рынка, то есть смысл быстрее продать свою квартиру. И даже с дисконтом.

С другой стороны, при отсутствии хороших вариантов можно занять выжидательную позицию. Это позволит, во-первых, накопить денег на лучший вариант, а во-вторых, нужно принимать во внимание, что при альтернативных сделках люди, как правило, меняют меньшую площадь на большую — по площади, по количеству комнат. При этом на падающем рынке маленькие квартиры дешевеют медленнее, чем большие. Поэтому время работает на тех, кто продает малометражки.

— А что с инвесторами?

— Что касается инвесторов, то, по большому счету, им уже давно пора избавляться от инвестиционных квартир. На фоне ослабления национальной валюты они уже второй год теряют в деньгах. Если бы они продали их, скажем, год назад даже со скидкой 10% и положили бы деньги на банковский депозит под 10–15%, то сейчас эти индивидуальные коммерсанты от недвижимости оказались бы в солидном плюсе.

У каждого инвестора, конечно, свои соображения, свои прогнозы по поводу дальнейшего поведения рынка недвижимости. Однако, на мой взгляд, если не продать инвестиционные квартиры сейчас со скидкой 5–10–15%, то завтра придется идти на более значительные уступки.

Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше. Особенно с учетом того, что с этого года существенно выросли коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В таких условиях инвестиционные квартиры, большинство из которых раньше приобреталось в новостройках без отделки, на окраинах города, без инфраструктуры, но с расчетом на рост цен на жилье, а не на сдачу в аренду, превратились в настоящее бремя. Оставлять на своем содержании неиспользуемые квартиры — это значит просто увеличивать убытки.

— То есть в инвестициях в недвижимость сейчас совсем нет смысла?

— Рынок аренды, раньше приносивший некоторым инвесторам хоть какой-то доход, в настоящее время тоже перенасыщен предложением. Хотя качественные квартиры — в хороших местах, с хорошим ремонтом — все равно остаются ликвидными.

Вот они, пожалуй, и являются на сегодня одним из немногих целесообразных вариантов для инвестирования в жилье. Соседство с метро, развитая инфраструктура, наличие места для парковки, недорогая эксплуатация, полная готовность помещения для проживания — вот те параметры, которые обеспечат объекту (неважно, куплен он на первичном или на вторичном рынке) спрос, а его хозяину — рентабельность на уровне примерно 5%. Это меньше, чем по банковскому депозиту, но определенная категория людей считает такой способ вложений более надежным: банк может лишиться лицензии или обанкротиться, а недвижимость никуда не денется. Идеальный вариант для доступных ценовых категорий — квартира в готовой новостройке с отделкой от застройщика. Берешь квартиру как готовый бизнес.

Замечу, что таких инвестиционных объектов на рынке немного, поскольку раньше основным фактором для квартирных частных инвесторов был прирост цены на любые квадратные метры. Поэтому старались брать побольше и покруче — без оглядки на транспортную доступность, инфраструктуру и пр. Западный округ этим, в частности, очень «болел» — там много комплексов с инвестиционными квартирами, где рядом нет ни метро, ни магазинов, ни парковок.

С точки зрения географии можно выбирать любой нормальный спальный район с метро. Инвестиции в Новую Москву возможны, но не для того, чтобы уже завтра начать зарабатывать на аренде. Нужно рассчитывать, что отдачу они начнут давать не раньше, чем через пять–десять лет, когда в ТиНАО появится сложившаяся комплексная застройка — с жильем, инфраструктурой и рабочими местами. Но с учетом развития территорий капитализация недвижимости там со временем может увеличиться даже при падающем рынке.

 

Источник: РБК-Недвижимость

Новости по теме
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»
12/01
«Цены на рынке недвижимости достигли...

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...

Читать далее
«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»
15/12
«На рынке не останется квартир по...

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...

Читать далее
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия»
08/12
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного...

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...

Читать далее
«Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен»
17/11
«Без длинных дешевых денег цивилизованный...

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...

Читать далее
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
10/11
«Сегодня благоприятное время для покупки...

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...

Читать далее
«Если учесть все нюансы при редевелопменте, получится суперэкологичное помещение для жизни или работы»
04/11
«Если учесть все нюансы при редевелопменте,...

Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...

Читать далее
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но не бульдозер, а карандаш с мозгами»
13/10
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но...

Иван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...

Читать далее
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а объем предложения растет»
06/10
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а...

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...

Читать далее
Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода
22/09
Имущественный пакет дает возможность...

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...

Читать далее
«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»
18/08
«В будущем купить квартиру можно будет так же...

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...

Читать далее
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит вопрос выбора маленькой площади, их цель – найти квартиру, подходящую образу жизни»
14/05
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит...

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...

Читать далее
09/12
"Кризис заставил всех участников ипотечного...

Мария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...

Читать далее
25/11
"Главная задача ФСК "Лидер" и нового...

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...

Читать далее
20/11
"Альтернативные средства передвижения...

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...

Читать далее
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ ПУСТОЙ ЗВУК
27/09
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ...

Об особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...

Читать далее
01/07
"Осенью повышение цен на первичном рынке...

Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...

Читать далее
17/06
"Малогабаритные квартиры не должны занимать...

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...

Читать далее
Любой из супругов вправе получить налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке
10/06
Любой из супругов вправе получить налоговый...

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...

Читать далее
03/06
"О деталях и схемах перевода апартаментов в...

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала о том, как покупателям можно самостоятельно перевести...

Читать далее
27/05
"Мы постоянно говорим с девелоперами о...

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...

Читать далее
13/05
"Создание и развитие спортивной...

Алексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...

Читать далее
22/04
"Никто никого не догоняет – дома в Новой...

Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...

Читать далее
Арендаторы облюбовали новостройки
08/04
Арендаторы облюбовали новостройки

Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...

Читать далее
01/04
"Современному покупателю важно предложить...

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...

Читать далее
26/03
"Покупатель уже никуда не торопится и...

Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...

Читать далее
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких объемах
15/03
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких...

По сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...

Читать далее
Застройщики постепенно отменяют скидки
15/03
Застройщики постепенно отменяют скидки

На сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...

Читать далее
11/03
"Пени и неустойку суды зачастую снижают по...

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки...

Читать далее
04/03
"Так как программа субсидирования ипотеки...

Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...

Читать далее
Скидки на рынке новостроек это временная акция, а не массовое снижение цен
18/02
Скидки на рынке новостроек это временная...

Сегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...

Читать далее
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в эксплуатацию нового жилья могут снизиться на треть
16/02
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в...

Согласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...

Читать далее
13/02
"Размер будущих платежей за квартиру можно...

Дмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...

Читать далее
Переждать кризис не получится: выживут активные
05/02
Переждать кризис не получится: выживут...

Переждать кризис, просто сократив расходы, не получится. Риэлторам придется адаптироваться к новым реалиям, считает...

Читать далее