Рынок коммерческой недвижимости продолжает мягко планировать вниз 11/08
  • 10

Факт

«Динамика ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы во втором квартале определялась, преимущественно, снижением курсов иностранных валют, — рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Доллар за квартал потерял 17%, евро — 18%. На этом фоне стоимость продажи и ставки аренды коммерческой недвижимости, выраженные в американской валюте, возросли. При этом соразмерный падению валют рост зафиксирован лишь по двум показателям: средняя ставка аренды офисов класса А увеличилась на 17%, офисов класса B — на 18%. Остальные рыночные индикаторы не смогли «перекрыть» ослабление зарубежных валют. В рублях уровень цен и ставок в целом по рынку существенно снизился».

Как отмечается в материалах RRG, в долларовом выражении средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве во втором квартале 2015 года увеличилась на 4% и составила 4 025 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 17%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% до 212 516 руб./кв.м.

Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент торговой недвижимости: несмотря на снижение курса доллара, средневзвешенная цена кв.м здесь прибавила лишь доли процента, составив 4 367 $/кв.м. Наибольший рост, если говорить о рынке продажи, показал сегмент помещений street-retail в пределах Садового Кольца: средневзвешенная цена помещений увеличилась на 10% до 14 839 $/кв.м. Остальные показатели — средняя цена офисной недвижимости и цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца — возросли за квартал на 2% и 5%, соответственно, составив 4 296 $/кв.м и 7 703 $/кв.м.

На рынке аренды наибольший рост, как уже говорилось выше, показали сегменты офисов класса А и класса B, где средневзвешенные ставки увеличились на 17% и 18% до 716 $/кв.м/год и 340 $/кв.м/год, соответственно. В целом арендный рынок тоже заметно отстал от укрепившегося за квартал рубля: средняя ставка аренды коммерческой недвижимости выросла лишь на 5% до 439 $/кв.м/год. Худший показатель — опять же, у сегмента торговой недвижимости: средняя ставка аренды здесь выросла лишь на 4% до 639 $/кв.м/год. Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца за квартал возросла на 7% до 1 385 $/кв.м/год.

Из интересных тенденций квартала можно выделить замедление темпов роста уровня вакантных площадей в офисном сегменте: за три месяца вакансия в классе А возросла лишь на 1% (составив, впрочем, рекордный для Москвы уровень в 31%), в классе В – на 4% (14%).

Прогноз

Напомним, свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости кв.м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1 квартала 2016 года специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза подводятся ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

По итогам второго квартала 2015 года стало окончательно ясно, что жизнеспособность изначально перспективного аналитического проекта оказалась под большим вопросом из-за внезапного и масштабного удешевления нефти и геополитического кризиса. «Нельзя сказать, что эксперты беспрецедентно ошиблись, так как спрогнозировать резкое ухудшение отношений России с Европой и США, как и столь резкое падение стоимости нефти и курса рубля, не мог, пожалуй, никто, — комментирует Денис Колокольников. — И надо отметить, что прогнозные значения в отечественной валюте гораздо ближе к фактическим, чем долларовые, хотя и их точность, конечно, не 100-процентна. Но кризис, на то и есть кризис, что предсказать его наступление можно, а вот определить глубину — почти нереально из-за влияния множества внешних факторов».

Антирекорд по точности прогноза во втором квартале 2015 года установлен в сегменте street-retail, где в долларах отличие между прогнозом и фактическим значением по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца составило 69%.

В рублях самым фантастическим стал прогноз по средней ставке аренды коммерческой недвижимости — расхождение между ожидаемым значением и фактом достигло 39%.

«Показательно, что второе по величине расхождение — если говорить о долларовых показателях — наблюдалось по цене барреля нефти Brent: здесь аналитики ошиблись на 68%, — отмечает Денис Колокольников. — Ожидали 107 $ за баррель, а получили 64 $. Таким образом, можно сказать, что ключевое условие задачи, которую предстояло решить экспертам, оказалось неправильным. Что уж говорить о точности полученных ответов...».

Самый корректный прогноз во втором квартале был дан аналитиками по индексу ММВБ: отклонение составило только 10% (1496 – прогноз и 1666 – факт). Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 32% (36,0 – прогноз и 52,8 – факт), а курса евро – 15% (49,3 – прогноз и 58,3 – факт).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 335 $/кв.м/год оказался на 69% выше фактического значения (1 385 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (14 839 $/кв.м) и прогнозом (20 457 $/кв.м) была меньшей (38%), но тоже существенной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 812 $/кв.м оказалось выше фактического 4 367 $/кв.м на 56%, а по ставке прогноза на уровне 1 064 $/кв.м/год – на 56% выше фактического значения, составившего 681 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими осталось менее существенным, как по помещениям в целом (15 и 31%, соответственно), так и по помещениям в центре (14 и 41%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 296 $/кв.м на рынке продажи и 415 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 7 703 $/кв.м на рынке продажи и 591 $/кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 13%, а на офисы класса B – с отклонением 59%. Фактические значения составили, соответственно, 716 и 340 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 32% ниже по офисным объектам класса А (21,1% – прогноз и 31,3% – факт) и на 20% - по офисным помещениям класса В (11,3% – прогноз и 14,1% – факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 38% (5 254 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 794 $/кв.м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 2 квартала наиболее точный прогноз оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 23,6%), на втором месте – Алексей Михайлов (отклонение – 26,5%) и Наталия Молодых (отклонение – 27,5%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с пятью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с двумя показателями разделили Алексей Михайлов, Наталья Молодых, Алексей Козин и Антон Шилов.

Проект консенсус-прогноза реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru

Генеральный информационный партнер – журнал «CRE»

Генеральный Аналитический партнер – Irn.ru

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Стратегический интернет-партнер – Bankir.ru

Официальный информационный партнер – Org-invest.ru

Региональный информационный партнер – Ecrn.ru

Интернет-партнеры:

Comestate.ru

RWAY.ru

Dm-realty.ru

интернет-журнал Metrinfo.ru

Информационные партнеры:

Российская гильдия управляющих и девелоперов

журнал «Недвижимость и Цены»

Realsearch.ru

Fbip.ru

 

Прогноз изменения параметров

вопроса

Название показателя

1 кв. 2015

2 кв. 2015

Отклонение

2 кв. 2015 от 1 кв. 2015, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4911

4923

0,3%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6824

6812

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20268

20457

0,9%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4841

4930

1,8%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8669

8756

1,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

619

628

1,5%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1055

1064

0,8%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2308

2335

1,1%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

546

543

-0,5%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

781

833

6,7%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5092

5254

3,2%

12

Курс рубль/доллар США

36,2

36,0

-0,6%

13

Курс рубль/евро

48,4

49,3

1,9%

14

Цена барелля нефти Brent, $

109

107

-1,3%

15

Индекс ММВБ

1483

1496

0,9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,6

21,1

-2,1%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

11,3

0,2%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

801

807

0,8%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

539

541

0,4%

 

Соотношение прогнозных и фактических значений, 2 квартал 2015 года

вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4923

4025

22%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6812

4367

56%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20457

14839

38%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4930

4296

15%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8756

7703

14%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

628

439

43%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1064

681

56%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2335

1385

69%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

543

415

31%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

833

591

41%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5254

3794

38%

12

Курс рубль/доллар США

36,0

52,8

-32%

13

Курс рубль/евро

49,3

58,3

-15%

14

Цена барелля нефти Brent, $

107

64

68%

15

Индекс ММВБ

1496

1666

-10%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

31,3

-32%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,3

14,1

-20%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

807

716

13%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

541

340

59%

 

Соотношение прогнозных и фактических значений в рублях, 2 квартал 2015 года

вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

172 412

212 520

-19%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

238 558

230 578

3%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

716 404

783 499

-9%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

172 642

226 829

-24%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

306 633

406 718

-25%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 003

35 957

-39%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 254

35 957

4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

81 754

73 128

12%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 019

21 912

-13%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

29 184

31 205

-6%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

183 992

200 323

-8%

12

Курс рубль/доллар США

36,0

52,8

-32%

13

Курс рубль/евро

49,3

58,3

-15%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 757

3 379

11%

15

Индекс ММВБ

1 496

1 666

-10%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

21,1

31,3

-33%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,3

14,1

-20%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 267

37 805

-25%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

18 956

17 952

6%

 

 

Графики прогнозных величин показателей

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новости по теме
Итоги I квартала 2016 года. Рынок коммерческой недвижимости
17/05
Итоги I квартала 2016 года. Рынок коммерческой...

Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 1 квартале по всем сегментам снизился. Уровень снижения...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Март 2016
18/04
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Март 2016
14/04
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Февраль 2016
16/03
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2016
14/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Январь 2016
18/02
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы.  Ноябрь 2015
16/12
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Итоги III квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости  Москвы
27/11
Итоги III квартала 2015 года на рынке...

Объем предложения по количеству как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале 2015 г. вырос, в то время, как по общей...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Август 2015
16/09
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Август 2015
15/09
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Июль 2015
24/08
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Июль 2015
21/08
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2015
19/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2015
27/02
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2014
28/01
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Рынку коммерческой недвижимости предрекают пересмотр ценообразования
14/01
Рынку коммерческой недвижимости предрекают...

Снижение спроса, рост предложения и "реформа ценообразования" - вот ключевые направления, в которых двигался столичный рынок...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2014
19/12
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
В 2014г. введено рекордное количество складских площадей за всю историю складского рынка
19/12
В 2014г. введено рекордное количество складских...

По данным S.A. Ricci, к середине декабря в Московском регионе было введено свыше 1,4 млн.кв.м новых складских площадей. Это на 100%...

Читать далее
На рынке новостроек Подмосковья из-за девальвации рубля резко выросло число региональных покупателей
09/12
На рынке новостроек Подмосковья из-за...

Аналитики компании Urban Group зафиксировали резкий рост сделок с покупателями из регионов. Если летом объем сделок с...

Читать далее
Новостройки на первой линии: обзор предложения на берегах Москвы-реки
29/08
Новостройки на первой линии: обзор...

По оценке экспертов компании "Метриум Групп", на первичном рынке во всех сегментах, включая апартаменты, на сегодняшний день...

Читать далее
24/07
"Консенсус-прогноз" на рынке коммерческой...

Группа специалистов различных компаний подготовила консенсус-прогноз развития рынка недвижимости Москвы на ближайшие 2...

Читать далее
НОВОСТРОЙКИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ. II КВАРТАЛ 2014 Г.
08/07
НОВОСТРОЙКИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ. II КВАРТАЛ...

После небольшого затишья в I квартале 2014 г., когда на рынок жилой недвижимости бизнес-класса вышел лишь один новый ЖК, во II...

Читать далее
В Москве пустует 25% офисных площадей класса А
08/07
В Москве пустует 25% офисных площадей класса А

К середине 2014г. в сегменте офисов класса А уровень свободных площадей, по данным S.A. Ricci, достиг 25%. В последний раз подобное...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2014
17/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2013
15/01
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в...

Читать далее
Аналитика рынка жилой недвижимости Москвы за I полугодие 2013 года
17/09
Аналитика рынка жилой недвижимости Москвы за...

Во втором квартале текущего года власти Москвы предложили немало инициатив в плане жилищной политики, налогового и...

Читать далее
Аналитика рынка торговой недвижимости за III квартал 2012 года
26/11
Аналитика рынка торговой недвижимости за III...

Рынок торговой недвижимости России демонстрирует стабильные объемы ввода новых площадей. В июле - сентябре текущего года...

Читать далее
Аналитика рынка гостиничной недвижимости за 2011 год
24/02
Аналитика рынка гостиничной недвижимости за...

В 2011 году рынок гостиничной недвижимости продолжил восстанавливаться. Средняя загруженность отелей Москвы превысила 60...

Читать далее
Аналитика рынка складской недвижимости за 2011 год
23/02
Аналитика рынка складской недвижимости за 2011...

В 2011 году для рынка складской недвижимости было характерное заметное оживление, которое сопровождалось существенным ростом...

Читать далее
Аналитика рынка загородной недвижимости за 2011 год
14/02
Аналитика рынка загородной недвижимости за...

На протяжении всего 2011 года были актуальны основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья, которые...

Читать далее
Аналитика рынка офисной недвижимости за 2011 год
08/02
Аналитика рынка офисной недвижимости за 2011...

В 2011 году на рынке офисной недвижимости Москвы продолжилась тенденция снижения объемов ввода качественных площадей. Всего в...

Читать далее
Аналитика рынка торговой недвижимости за 2011 год
07/02
Аналитика рынка торговой недвижимости за 2011...

По итогам 2011 года объем предложения качественной торговой недвижимости в Москве вырос на 295 000 квадратных метров, из которых...

Читать далее
Аналитика рынка жилой недвижимости Московской области за 2011 год
02/02
Аналитика рынка жилой недвижимости...

В 2011 году в Московской области была отмечена высокая строительная активность, основанная на реализации крупных проектов...

Читать далее