Рынку коммерческой недвижимости предрекают пересмотр ценообразования 14/01
  • 10

Основные тенденции

В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снижался во всех сегментах рынка, что было обусловлено ухудшением макроэкономической конъюнктуры, сложными взаимоотношениями с Западом, снижением объемов внешних инвестиций, падением цены на нефть и внутрирыночными факторами.

С другой стороны, на фоне снижения спроса, продолжился ввод новых объектов коммерческой недвижимости. Значительный даже для московского рынка объем новых коммерческих площадей объясняется тем, что эти проекты закладывались как раз после прохождения сразу нескольких «поворотных точек»: в момент начала подъема экономики после прошлого кризиса, а также после прихода новой столичной администрации и смены градостроительной политики. К настоящему времени проекты, заложенные в 2010-2011 годах, как раз завершаются. Таким образом, только за год в Москве было введено не менее 1,5 млн кв.м качественных офисных и порядка 750 тыс. кв.м торговых площадей, что уже само по себе привело к заметному увеличению средних показателей вакансии по сегментам.

Существенно – примерно на 70% - увеличилось за год количество помещений, выставленных на продажу. При этом всех продавцов условно можно разделить на две категории: одни стремятся избавиться от недвижимости с тем, чтобы в краткосрочной перспективе распорядиться вырученными средствами каким-либо другим образом; другие считают нецелесообразным продавать объекты на падающем рынке и потому не снижают ценник даже в долларовом эквиваленте.

Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности.

На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идет «реформа ценообразования». Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идет процесс активных переговоров.

На фоне продолжающегося увеличения объемов предложения коммерческой недвижимости в Москве вырос спрос на консалтинговые услуги со стороны девелоперов и инвесторов, планирующих запуск новых проектов. Заказчики остро нуждаются в обоснованных и предельно точных рекомендациях, так как чувствительность проектов коммерческой недвижимости высока. Особенно востребованы сегодня инновационные методики расчета ключевых счетных характеристик будущих объектов, в том числе по модели Хаффа.

Рынок в целом

С декабря 2013 по ноябрь 2014 года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимости снизилась на 26%, с 1031 до 760 долларов за кв.м в год. Объем предложения площадей в аренду увеличился с 3242 до 3841 объектов в количественном выражении, совокупная площадь увеличилась с 2 до 2,3 млн кв.м. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена уменьшилась за год на 13% - с 6370 до 5528 долларов за кв.м. Общая заявленная стоимость всех экспонируемых объектов к концу года составила почти 12 млрд долларов. При этом за счет того, что многие продавцы предпочитают «придерживать» свои объекты и не выставлять в продажу, пока не наступит ясность в тенденциях и ценообразовании, объем предложения несколько снизился: с 3,3 млн квадратных метров до 3 млн.

«Огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом сегодня оказывают санкции, введенные в отношении России, экономический спад, и общая неопределенность и непонимание ситуации, - комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. - Уязвимость всех сегментов рынка значительно возросла, ведь многие западные компании (да и российские тоже) могут в краткосрочной перспективе приостановить, либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, что, естественно, приведет к падению спроса на качественную коммерческую недвижимость, в том числе на торговую. На самом деле, этот процесс мы наблюдаем уже сегодня. К числу внутренних факторов, негативным образом влияющих на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, снижение цен на нефть и отсутствие драйверов роста».

Сегменты

В сегменте офисной недвижимости основной тенденцией 2014 года стал рекордный рост показателя вакантных площадей. По данным RRG, в третьем квартале уровень вакансии в подсегменте офисов класса А достиг 23%, в классе В – 18%. «При этом на стабильном рынке приемлемым считается уровень вакансии в 10-12%, - отмечает Денис Колокольников. – Окончательные итоги четвертого квартала пока не подведены, но уже сейчас можно сказать, что мы вновь увидим рост показателя вакантности офисных площадей. Ситуация удручающая – свыше 2 млн кв.м офисов в Москве пустуют. При этом процесс ввода новых площадей не остановился. Понятно, что качественные объекты с расположением внутри Третьего транспортного кольца будут поглощены, так как здесь сохраняется их дефицит. А вот периферийные бизнес-центры продолжат испытывать серьезные проблемы с привлечением арендаторов».

Развитие сегмента торговой недвижимости в 2014 году определялось снижением оборотов ритейлеров. «Торговые операторы сегодня занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договорится о фиксации ставок в рублях, - рассказывает Денис Колокольников. - Обороты ритейлеров снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. В таких условиях проще закрыть магазин, чем содержать его». На этом фоне собственники начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывают ставки в национальной валюте, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. «Наибольшие трудности сегодня испытывают вновь открывшиеся торговые центры, которые пока не успели найти свою аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за падения доходов населения, - поясняет Денис Колокольников. – В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, давно реализованные проекты. Что касается арендных ставок - в рублях они пока не снижаются, но объективно можно прогнозировать их падение на 20-30% в 2015 году».

Сегмент street-retail, отмечается в материалах RRG, в 2014 году утратил существенную долю своих позиций, и не только из-за неблагоприятной экономической обстановки, но и в виду продолжающейся эволюции поведения потребителей: «Люди все больше предпочитают небольшим магазинам крупные торговые центры, поэтому street-retail как торговый коридор постепенно теряет привлекательность для fashion-операторов. Знаковым в этом плане можно назвать закрытие флагманского магазина ZARA на Тверской улице», - говорит Денис Колокольников. По его словам, освобождающиеся площади могли бы занять другие операторы, например, банки, но в условиях нестабильности они притормозили развитие своих сетей. «Общепит, в свою очередь, уходит в пешеходные зоны, поэтому на улицах, подобных Тверской, сегодня пустуют десятки торговых помещений», - отмечает эксперт.

В гостиничном сегменте Москвы тенденции также негативные: по данным RRG, снижение средней цены за номер в гостиницах уровня 4-5* только во втором и третьем кварталах года составило около 15%. RevPAR - аналитический расчетный показатель, отражающий уровень доходности одного гостиничного номера, снизился за год на 20%. «По показателям заполняемости гостиницы пока не отчитались, но очевидно, что у всех было сильное «проседание» из-за введенных санкций, поэтому прогноз крайне негативный, - комментирует Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. – Наименьшие сложности испытывают объекты уровня 3*, но им тоже вряд ли можно обещать безоблачное будущее. На этом фоне в следующем году можно ожидать активизации процессов реконцепции и оптимизации гостиничного бизнеса».

Прогноз

«Сегодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, так как непонятной остается экономическая и политическая судьба России в целом, - говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. – Очевидно, что нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка, включая наиболее устойчивый торговый. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих площадях, причем в наибольшей степени это ощутят объекты, расположенные за пределами центра города, с проблемной транспортной доступностью и устаревшей концепцией. При сохранении тяжелых взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций, уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным условиям и найдет новые направления для роста».

Новости по теме
Итоги I квартала 2016 года. Рынок коммерческой недвижимости
17/05
Итоги I квартала 2016 года. Рынок коммерческой...

Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 1 квартале по всем сегментам снизился. Уровень снижения...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Март 2016
18/04
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Март 2016
14/04
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Февраль 2016
16/03
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2016
14/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Январь 2016
18/02
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы.  Ноябрь 2015
16/12
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Итоги III квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости  Москвы
27/11
Итоги III квартала 2015 года на рынке...

Объем предложения по количеству как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале 2015 г. вырос, в то время, как по общей...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Август 2015
16/09
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Август 2015
15/09
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Июль 2015
24/08
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Июль 2015
21/08
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июля...

Читать далее
Рынок коммерческой недвижимости продолжает мягко планировать вниз
11/08
Рынок коммерческой недвижимости продолжает...

Во втором квартале 2015 года динамика ключевых индикаторов рынка коммерческой недвижимости Москвы стала псевдопозитивной: за...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2015
19/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2015
27/02
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2014
28/01
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Ноябрь 2014
19/12
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве...

Читать далее
В 2014г. введено рекордное количество складских площадей за всю историю складского рынка
19/12
В 2014г. введено рекордное количество складских...

По данным S.A. Ricci, к середине декабря в Московском регионе было введено свыше 1,4 млн.кв.м новых складских площадей. Это на 100%...

Читать далее
На рынке новостроек Подмосковья из-за девальвации рубля резко выросло число региональных покупателей
09/12
На рынке новостроек Подмосковья из-за...

Аналитики компании Urban Group зафиксировали резкий рост сделок с покупателями из регионов. Если летом объем сделок с...

Читать далее
Новостройки на первой линии: обзор предложения на берегах Москвы-реки
29/08
Новостройки на первой линии: обзор...

По оценке экспертов компании "Метриум Групп", на первичном рынке во всех сегментах, включая апартаменты, на сегодняшний день...

Читать далее
24/07
"Консенсус-прогноз" на рынке коммерческой...

Группа специалистов различных компаний подготовила консенсус-прогноз развития рынка недвижимости Москвы на ближайшие 2...

Читать далее
НОВОСТРОЙКИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ. II КВАРТАЛ 2014 Г.
08/07
НОВОСТРОЙКИ БИЗНЕС-КЛАССА МОСКВЫ. II КВАРТАЛ...

После небольшого затишья в I квартале 2014 г., когда на рынок жилой недвижимости бизнес-класса вышел лишь один новый ЖК, во II...

Читать далее
В Москве пустует 25% офисных площадей класса А
08/07
В Москве пустует 25% офисных площадей класса А

К середине 2014г. в сегменте офисов класса А уровень свободных площадей, по данным S.A. Ricci, достиг 25%. В последний раз подобное...

Читать далее
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Февраль 2014
17/03
Обзор рынка купли-продажи коммерческой...

Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой...

Читать далее
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Декабрь 2013
15/01
Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости...

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в...

Читать далее
Аналитика рынка жилой недвижимости Москвы за I полугодие 2013 года
17/09
Аналитика рынка жилой недвижимости Москвы за...

Во втором квартале текущего года власти Москвы предложили немало инициатив в плане жилищной политики, налогового и...

Читать далее
Аналитика рынка торговой недвижимости за III квартал 2012 года
26/11
Аналитика рынка торговой недвижимости за III...

Рынок торговой недвижимости России демонстрирует стабильные объемы ввода новых площадей. В июле - сентябре текущего года...

Читать далее
Аналитика рынка гостиничной недвижимости за 2011 год
24/02
Аналитика рынка гостиничной недвижимости за...

В 2011 году рынок гостиничной недвижимости продолжил восстанавливаться. Средняя загруженность отелей Москвы превысила 60...

Читать далее
Аналитика рынка складской недвижимости за 2011 год
23/02
Аналитика рынка складской недвижимости за 2011...

В 2011 году для рынка складской недвижимости было характерное заметное оживление, которое сопровождалось существенным ростом...

Читать далее
Аналитика рынка загородной недвижимости за 2011 год
14/02
Аналитика рынка загородной недвижимости за...

На протяжении всего 2011 года были актуальны основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья, которые...

Читать далее
Аналитика рынка офисной недвижимости за 2011 год
08/02
Аналитика рынка офисной недвижимости за 2011...

В 2011 году на рынке офисной недвижимости Москвы продолжилась тенденция снижения объемов ввода качественных площадей. Всего в...

Читать далее
Аналитика рынка торговой недвижимости за 2011 год
07/02
Аналитика рынка торговой недвижимости за 2011...

По итогам 2011 года объем предложения качественной торговой недвижимости в Москве вырос на 295 000 квадратных метров, из которых...

Читать далее
Аналитика рынка жилой недвижимости Московской области за 2011 год
02/02
Аналитика рынка жилой недвижимости...

В 2011 году в Московской области была отмечена высокая строительная активность, основанная на реализации крупных проектов...

Читать далее