Переждать кризис не получится: выживут активные 05/02
  • 10

– Константин Николаевич, что сегодня происходит со спросом и ценами на рынке жилья. Они падают?

– Снижение, разумеется, идет. В Москве эта тенденция четко проявилась уже с апреля ушедшего года. Почему она сохраняется – понятно. Доходы населения продолжают сокращаться – в номинальном и реальном выражении, в рублях, и, тем более, – в валютных эквивалентах. Рабочие места люди продолжают терять, стоимость кредитов для населения не снизилась. Банки ужесточают требования, да и сами потенциальные заемщики перед угрозой финансовой нестабильности и снижения доходов теперь чаще отказываются от долгосрочных планов. Наконец, на днях стало известно, что российское правительство может не продлить программу субсидирования ипотечных ставок для приобретения жилья на первичном рынке. По всем этим причинам не затеплилась надежда в наступившем году на улучшения, а, следовательно, и не приходится ждать, что ситуация радикально изменится.

– Как себя на этом фоне чувствует столичный рынок жилья? Начнем с количества сделок…

– Итоговых данных Росреестра я пока не видел. Но количество ипотечных сделок, скорее всего, сократится на треть. Соответственно, если брать все сегменты рынка жилья и учесть, что прошлой весной все-таки наблюдалось оживление, по сравнению с 2014 годом, я ожидаю, что расчетная среднегодовая покупательская активность также снизится на 20-30%. Общие тенденции – переориентация значительной части спроса в сегменте эконом-класса на первичный рынок, а также перемещение активности покупателей из Москвы в Московскую область. Это не тенденции сегодняшнего дня, им уже лет пять. Но в последний год они усилились.

– Насколько цены упали за год?

– Статистика цен предложений показывает картину почти стабильную. То, о чем мы с вами говорили год назад, подтвердилось. Снижение цены «квадрата» на вторичном рынке за год составило около 4%. Если сравнивать не с позапрошлым декабрем, а с прошлогодним весенним пиком – то 6-8% (с апреля по декабрь). Сейчас я говорю о наших данных (АН «САВВА»). Но в московском регионе более двадцати аналитиков, которые ведут мониторинг цен на рынке жилья. Их оценки, конечно, расходятся в деталях, но несущественно. Другое дело, что все оперируют ценами предложений. В реальности недвижимость дешевеет. Во-первых, мы все-таки говорим о рублевых ценах, не учитывая при этом инфляционную составляющую (ее влияние, на мой взгляд, недооценено). Во-вторых, нарастает скрытое снижение цен – в виде скидок в ходе торгов. В некоторых локальных сегментах они весьма ощутимы.

– Вы сказали о нарастающих дисконтах при продаже вторичного жилья. На какие скидки от цен предложения сегодня могут рассчитывать покупатели?

– По моим ощущениям, в сегменте жилья эконом-класса снижение цены в ходе торгов составляет 5-8% от цен предложения. В элитном – диапазон уступок в пределах 30-35%. Хуже всего чувствует себя рынок загородной недвижимости – здесь возможно двукратное снижение и даже больше.

– В сухом остатке: покупательская способность населения падает, кредит получить трудно. Чем живут риэлторы? Встречными покупками?

– Альтернативных сделок (в Петербурге их называют встречными. – БН) на московском рынке всегда было много. Но в периоды относительного финансового благополучия и роста цен все-таки меньше 60%. В моменты стагнации спроса уже 80% выстраивались в цепочки. Такие сделки требуют хотя бы относительной ценовой стабильности, а сейчас именно такая ситуация. Если цены растут или падают больше, чем на 1-2% в месяц, альтернативных сделок становится меньше.

– Как себя чувствуют региональные рынки жилья?

– По-разному. Насколько мне известно, в большинстве российских городов снижение спроса и цен все-таки более выраженное, чем в Москве и Петербурге. Причем в регионах с диверсифицированной экономикой, в меньшей степени зависимых от макроэкономических коллизий, ситуация более благополучна. Аграрные территории чувствуют себя комфортнее сырьевых. Территории, специализирующиеся на металлургии, живут лучше тех, что специализируются на углеводородах. Эта картина отличается от кризисов 1998 и 2008 годов, когда цены и спрос резко «упали-отжались». Обвала (а в моем понимании это десятки процентов) как такового нигде нет. Рынок жилья – это не рынок акций, и поведение его участников куда более консервативно. Снижение есть и будет продолжаться – к этому надо готовиться.

– Ваши прогнозы на год. Что может поменять сегодняшний тренд?

– Два разнонаправленных и взаимоисключающих фактора – гиперинфляция либо реальное оживление экономики. В текущем году на подъем вряд ли можно рассчитывать. Но и гиперинфляционный сценарий, на мой взгляд, не столь вероятен. Разрыв между ценами предложения и ценами сделок растет. Поэтому я предполагаю, что их реальное снижение по итогам 2016 года составит 6-10%.

– Какие антикризисные рецепты вы бы дали продавцам и покупателям недвижимости?

– Общие для всех правила: замораживать средства нежелательно, а если и иметь недвижимость, то такую, которая может генерировать доход. В связи с этим сегодня я не рекомендовал бы покупать квартиры в новостройках на стадии котлована, какими бы привлекательными ни казались ценовые предложения застройщиков. В условиях падающего спроса вероятность выигрыша крайне низка. Получается, что мы просто беспроцентно кредитуем застройщика. Риск не получить ничего, здесь, конечно, не всегда велик (хотя сбрасывать его со счета нельзя – он присутствует). Вероятность затягивания стройки в наше время близка уже к ста процентам. Таким образом, на первичном рынке имеет смысл обращать внимание только на объекты в максимальной степени готовности.

– Какую тактику вы бы порекомендовали тем собственникам и потенциальным продавцам, которые собираются выходить на вторичный рынок жилья? Здесь все-таки можно заработать?

– Время относительно стабильных цен – это худой мир, который лучше доброй ссоры. То есть, лучшее время для альтернативных сделок – именно сейчас, а не в моменты, когда ежемесячные изменения в ту или другую сторону превышают 1-2%. Если вы владеете недвижимостью, а у вас нет необходимости любой ценой получить деньги, то торопиться продавать ее не нужно – благоприятный момент упущен. Если у вас несколько объектов недвижимости, например, не самые ликвидные наследственные квартиры, которые вы не используете, или готовы сдавать в аренду, имеет смысл произвести ревизию. Кризис – удачное время, чтобы избавиться от неэффективных активов в пользу перспективных. Но здесь придется поработать: к приобретению альтернатив нужно подходить разумно и ответственно, оценивая вероятность снижения или роста их ликвидности. Зоны перспективного спроса есть и в Москве, и в других регионах.

– Какие, например?

– В столице это, в первую очередь, квартиры в пешеходной доступности от станций метро, в получасе езды от центра (то есть, не больше, чем в трех-четырех остановках от Кольцевой линии метрополитена), или построенные в новых перспективных районах, к которым идет метро. То есть, такие объекты, которые сохраняют ликвидность на рынке аренды и при продаже. Но опять-таки здесь не может быть общих рецептов.

– Чем в новых реалиях предполагают кормиться риэлторы?

– Однозначного ответа на этот вопрос нет, его надо задавать руководителям и собственникам бизнеса – каждому в отдельности. Процессы здесь разнонаправленные. Некоторые даже открывают новые офисы. В прошлом году это были компании, специализирующиеся на продаже квартир от застройщиков. Правда, с осени падение продаж в этом сегменте привело к тому, что они уже чувствовали себя не столь уверенно. До этого потери несли те, кто делал ставку на вторичный рынок. Словом, вектор постоянно меняется и заставляет быть гибким.

К примеру, раньше для агента, специализирующегося на аренде, выход на большой квартирный рынок воспринимался ступенью профессионального развития. Сегодня я знаю профессионалов, которые наоборот уходят в аренду. В любом случае квалифицированные специалисты-продавцы расширяют сферу деятельности, осваивают новые сегменты: та же аренда, недвижимость ближайшего Подмосковья или продажа апартаментов. Главная проблема риэлторского бизнеса – его непрозрачность. В сложившихся условиях агенты будут принимать решения, которые, в первую очередь, способствуют их собственному выживанию и сохранению доходов. Но часто интересы компаний и агентов расходятся и, как это ни печально, новый виток недобросовестного отношения агентов к своим компаниям неизбежен. В свою очередь, компаниям сохранять тонус на протяженном отрезке времени, когда идет ухудшение ситуации, будет еще сложнее, чем в кризис 2008 года. Тогда его можно было его переждать, сократив расходы, но, не пересматривая глобально технологии ведения бизнеса.

– Подведем итог. Какими будут антикризисные рекомендации Константина Апрелева риэлторам – агентам и руководителям компаний?

– Руководителям компаний – провести ревизию бизнес-процессов, еще раз взглянуть на возможность сокращения объемов дублирующих друг друга операций, сократить зоны ответственности многих лиц до персональной (вы ведь знаете, что коллективной ответственности не бывает).

Второй рецепт – вовлекать в антикризисный менеджмент исполнителей всех уровней. То есть, озадачиться такой системой мотивации, чтобы все сотрудники думали об оптимизации и искали новые темы и направления вместе с руководителем и собственником. Третий – искать те ниши бизнеса, в которых нет пока конкуренции или в которых бизнес и ваши технологии позволят получить преимущества и максимальный экономический эффект. Агентам – больше общаться с потенциальными клиентами, чаще напоминать им о себе, осваивать социальные сети, быть готовыми с радостью отвечать на звонки с незнакомых номеров в любое время суток. Конечно, настоящие профессионалы именно так и работают. Тем не менее, и им придется, чтобы сохранить прежний уровень дохода, в несколько раз увеличить активность.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Новости по теме
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»
12/01
«Цены на рынке недвижимости достигли...

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...

Читать далее
«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»
15/12
«На рынке не останется квартир по...

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...

Читать далее
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия»
08/12
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного...

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...

Читать далее
«Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен»
17/11
«Без длинных дешевых денег цивилизованный...

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...

Читать далее
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
10/11
«Сегодня благоприятное время для покупки...

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...

Читать далее
«Если учесть все нюансы при редевелопменте, получится суперэкологичное помещение для жизни или работы»
04/11
«Если учесть все нюансы при редевелопменте,...

Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...

Читать далее
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но не бульдозер, а карандаш с мозгами»
13/10
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но...

Иван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...

Читать далее
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а объем предложения растет»
06/10
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а...

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...

Читать далее
Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода
22/09
Имущественный пакет дает возможность...

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...

Читать далее
«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»
18/08
«В будущем купить квартиру можно будет так же...

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...

Читать далее
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит вопрос выбора маленькой площади, их цель – найти квартиру, подходящую образу жизни»
14/05
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит...

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...

Читать далее
09/12
"Кризис заставил всех участников ипотечного...

Мария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...

Читать далее
25/11
"Главная задача ФСК "Лидер" и нового...

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...

Читать далее
20/11
"Альтернативные средства передвижения...

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...

Читать далее
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ ПУСТОЙ ЗВУК
27/09
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ...

Об особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...

Читать далее
01/07
"Осенью повышение цен на первичном рынке...

Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...

Читать далее
17/06
"Малогабаритные квартиры не должны занимать...

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...

Читать далее
Любой из супругов вправе получить налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке
10/06
Любой из супругов вправе получить налоговый...

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...

Читать далее
03/06
"О деталях и схемах перевода апартаментов в...

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала о том, как покупателям можно самостоятельно перевести...

Читать далее
27/05
"Мы постоянно говорим с девелоперами о...

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...

Читать далее
13/05
"Создание и развитие спортивной...

Алексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...

Читать далее
22/04
"Никто никого не догоняет – дома в Новой...

Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...

Читать далее
Арендаторы облюбовали новостройки
08/04
Арендаторы облюбовали новостройки

Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...

Читать далее
01/04
"Современному покупателю важно предложить...

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...

Читать далее
26/03
"Покупатель уже никуда не торопится и...

Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...

Читать далее
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких объемах
15/03
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких...

По сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...

Читать далее
Застройщики постепенно отменяют скидки
15/03
Застройщики постепенно отменяют скидки

На сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...

Читать далее
11/03
"Пени и неустойку суды зачастую снижают по...

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки...

Читать далее
04/03
"Так как программа субсидирования ипотеки...

Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...

Читать далее
28/02
"СЕЙЧАС СОВЕРШЕННО НЕ ТА СИТУАЦИЯ, КОГДА НАДО...

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или...

Читать далее
Скидки на рынке новостроек это временная акция, а не массовое снижение цен
18/02
Скидки на рынке новостроек это временная...

Сегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...

Читать далее
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в эксплуатацию нового жилья могут снизиться на треть
16/02
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в...

Согласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...

Читать далее
13/02
"Размер будущих платежей за квартиру можно...

Дмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...

Читать далее