"Пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению застройщика" 11/03
  • 10

- С какого момента можно считать, что застройщик задерживает сдачу дома: с даты, которая указана как ввод в эксплуатацию, или с даты, когда застройщик должен передать ключи покупателю по акту приема-передачи?

- В соответствии с положениями 214-ФЗ пени взыскиваются за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Соответственно, просрочка считается с даты, когда застройщик должен был передать объект по акту приема-передачи. Обычно задержки по передаче объекта являются следствием просрочки исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию.

Необходимо иметь в виду, что четкий размер пени установлен законодателем при привлечении застройщиком денежных средств инвесторов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Если инвестирование оформляется договором об участии в ЖСК, инвестиционным договором, предварительным договором и иными формами, не предусмотренными 214-ФЗ, размер неустойки, равно как и гарантированность ее взыскания, гораздо ниже.

- Зачастую на передачу ключей отводится полгода, а иногда 2-3 месяца. Чем объясняются эти сроки? Почему у каждого застройщика они свои?

- Срок передачи объекта зависит от нескольких факторов.

Во-первых, от объемов строительства. Если строится целый микрорайон, и дома вводятся в эксплуатацию с небольшим временным промежутком, застройщик может не справиться с процедурой подписания актов приема-передачи объектов в короткий срок. Обычно по ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участникам долевого строительства уведомления о готовности подписать акт приема-передачи объекта, после чего принять дольщиков у себя в офисе и подписать документы. Этот объем работы каждый оценивает самостоятельно.

Во-вторых, от работы органов местного самоуправления, государственных структур, местной администрации. К сожалению, в основном сдача дома в эксплуатацию задерживается по причине неудовлетворительной работы государственных и муниципальных структур. Если данный объект – не первый проект застройщика, эта причина может быть напрямую сказываться на сроках передачи объекта.

В-третьих, от условий инвестиционного контракта, заключаемого в самом начале строительства между застройщиком, местной администрацией и инвесторами. Инвестиционный контракт определяет долю участия в проекте строительства всех его сторон и содержит протокол распределения жилых/нежилых помещений после окончания строительства. Подписание акта означает исполнение взаимных обязательств всеми его сторонами. На этом этапе могут возникнуть различные сложности. Например, отказ от подписания акта одной из сторон контракта в связи с претензиями по распределению квартир. Или неисполнение одной из сторон обязательства по оплате своей доли участия в контракте. Если инвестиционный контракт предполагает строительство целого микрорайона со своей инфраструктурой, прокладкой коммуникаций, постройкой специальных строений для обслуживания коммуникаций, в нем может содержаться условие о подписании акта о реализации инвестиционного контракта только после полной его реализации.

- Нам в редакцию прислали ДДУ, в котором есть такой пункт: «В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путем подписания Дополнительного соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения в течение 30 календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами». Как бы вы прокомментировали этот пункт? Получается, что застройщик оставляет за собой право отодвигать срок передачи ключей на неопределенное время? Это законно?

- В соответствии с законодательством РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон. 214-ФЗ содержит возможность участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в случае задержки застройщиком сроков передачи объекта более, чем на два месяца. Если между сторонами не подписано дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры, наличие подобного пункта в ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки за неисполнение обязательства по передаче объекта участнику в сроки, предусмотренные договором.

- Если покупатель подписал ДДУ с таким пунктом, понадеявшись на благонадежность застройщика, но потом получил допсоглашение – реально ли отсудить пени за просрочку?

- Да, в данном случае участник долевого строительства имеет все шансы на взыскание неустойки с застройщика. Во-первых, положения ДДУ не должны противоречить действующему законодательству или ухудшать положение сторон, во-вторых, правоотношения, возникающие из ДДУ, также попадают под действие закона о защите прав потребителя.

- Если мне очень понравился ЖК, и я хочу купить в нем квартиру, но меня не устраивает ДДУ, можно ли «торговаться» с застройщиком и просить убрать или изменить некоторые пункты в договоре? Идут ли на это застройщики?

- Законодатель предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию ДДУ. Положения ДДУ не могут нарушать права участника долевого строительства. Например, иногда застройщик в ДДУ предусматривает возможность разрешения споров, возникающих в рамках действия ДДУ только в каком-то конкретном суде. Однако, даже при наличии такого условия в ДДУ, застройщик не может ограничить вас в подаче искового заявления в суд по месту жительства. Или, например, навязать услугу по оформлению права собственности на построенный объект. Заниматься согласованием изменений к ДДУ можно, вопрос в том, нужно ли.

- Как действовать дольщику, чтобы отсудить пени? С какими документами ему нужно идти в суд и в каком порядке действовать?

- Во-первых, необходимо составить исковое заявление, в котором следует изложить суть дела и основные требования. К иску прилагаются документы, на основании которых возникло право требования на квартиру в строящемся доме, документы, подтверждающие оплату объекта по договору. Также в исковом заявлении нужно рассчитать сумму пени/неустойки, взыскиваемой с застройщика, определив сумму иска и уплатить госпошлину за рассмотрение судом искового заявления. В исключительных случаях суд может предоставить отсрочку в уплате госпошлины (например, в случае тяжелого материального положения истца) до момента вынесения решения, а потом уже все издержки несет проигравшая сторона.

- Сколько длится такое судебное разбирательство? К каким издержкам надо быть готовым дольщику?

- Сроки рассмотрения зависят от нескольких факторов. Гражданское процессуальное законодательство содержит определенные сроки рассмотрения дел. В частности, гражданское дело в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления искового заявления в суд. Однако, возможны переносы дела в связи с неявкой сторон, отпуском или болезнью судьи, загруженности самого суда. С момента вынесения решения до его вступления в законную силу проходит в среднем полтора месяца (от нескольких дней до двух недель на написание судьей мотивировочной части и 30 дней на вступление решения суда в законную силу). Если же решение обжалуется, срок вступления решения в силу переносится еще на пару месяцев.

Судебные издержки – это госпошлина и затраты на представителя. Здесь сложно назвать четкую сумму, т.к. госпошлина рассчитывается исходя из суммы иска, представители за свои услуги просят разные суммы.

- Если застройщик в процессе судебного разбирательства предлагает примириться, надо ли дольщику соглашаться или идти до конца? Что бы вы посоветовали?

- Если предложение, сделанное застройщиком, вас устраивает, я бы рекомендовала подписать мировое соглашение. К сожалению, пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению ответчика (застройщика), и вы не всегда можете рассчитывать на получение заявленной в иске суммы денег. Более того, получение решения суда не означает 100% получение денежных средств. Если у застройщика на счетах нет денег, исполнительное производство может длиться годами.

- Как бы вы охарактеризовали судебную практику в этой области в России – на чью сторону чаще становится суд?

- Безусловно на сторону потребителя – дольщика. Однако, интересы застройщика суды также учитывают, снижая несоразмерную неустойку.

- В вашей практике часто ли встречаются ДДУ, включающие пункты, ущемляющие дольщиков? Или это скорее исключение, чем правило сегодня?

- Таких договоров все меньше и меньше. Сложившаяся судебная практика часто не оставляет застройщику возможности ущемлять дольщика в правах, и некоторые пункты, включенные им в ДДУ, в рамках применения судами норм права просто не работают. 

 

Источник: Novostroy-M.ru

Новости по теме
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»
12/01
«Цены на рынке недвижимости достигли...

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...

Читать далее
«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»
15/12
«На рынке не останется квартир по...

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...

Читать далее
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия»
08/12
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного...

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...

Читать далее
«Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен»
17/11
«Без длинных дешевых денег цивилизованный...

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...

Читать далее
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
10/11
«Сегодня благоприятное время для покупки...

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...

Читать далее
«Если учесть все нюансы при редевелопменте, получится суперэкологичное помещение для жизни или работы»
04/11
«Если учесть все нюансы при редевелопменте,...

Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...

Читать далее
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но не бульдозер, а карандаш с мозгами»
13/10
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но...

Иван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...

Читать далее
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а объем предложения растет»
06/10
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а...

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...

Читать далее
Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода
22/09
Имущественный пакет дает возможность...

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...

Читать далее
«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»
18/08
«В будущем купить квартиру можно будет так же...

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...

Читать далее
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит вопрос выбора маленькой площади, их цель – найти квартиру, подходящую образу жизни»
14/05
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит...

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...

Читать далее
09/12
"Кризис заставил всех участников ипотечного...

Мария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...

Читать далее
25/11
"Главная задача ФСК "Лидер" и нового...

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...

Читать далее
20/11
"Альтернативные средства передвижения...

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...

Читать далее
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ ПУСТОЙ ЗВУК
27/09
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ...

Об особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...

Читать далее
01/07
"Осенью повышение цен на первичном рынке...

Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...

Читать далее
17/06
"Малогабаритные квартиры не должны занимать...

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...

Читать далее
Любой из супругов вправе получить налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке
10/06
Любой из супругов вправе получить налоговый...

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...

Читать далее
03/06
"О деталях и схемах перевода апартаментов в...

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала о том, как покупателям можно самостоятельно перевести...

Читать далее
27/05
"Мы постоянно говорим с девелоперами о...

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...

Читать далее
13/05
"Создание и развитие спортивной...

Алексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...

Читать далее
22/04
"Никто никого не догоняет – дома в Новой...

Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...

Читать далее
Арендаторы облюбовали новостройки
08/04
Арендаторы облюбовали новостройки

Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...

Читать далее
01/04
"Современному покупателю важно предложить...

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...

Читать далее
26/03
"Покупатель уже никуда не торопится и...

Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...

Читать далее
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких объемах
15/03
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких...

По сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...

Читать далее
Застройщики постепенно отменяют скидки
15/03
Застройщики постепенно отменяют скидки

На сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...

Читать далее
04/03
"Так как программа субсидирования ипотеки...

Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...

Читать далее
28/02
"СЕЙЧАС СОВЕРШЕННО НЕ ТА СИТУАЦИЯ, КОГДА НАДО...

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или...

Читать далее
Скидки на рынке новостроек это временная акция, а не массовое снижение цен
18/02
Скидки на рынке новостроек это временная...

Сегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...

Читать далее
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в эксплуатацию нового жилья могут снизиться на треть
16/02
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в...

Согласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...

Читать далее
13/02
"Размер будущих платежей за квартиру можно...

Дмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...

Читать далее
Переждать кризис не получится: выживут активные
05/02
Переждать кризис не получится: выживут...

Переждать кризис, просто сократив расходы, не получится. Риэлторам придется адаптироваться к новым реалиям, считает...

Читать далее