- Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?
- В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.
- Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?
- Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.
- Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?
- В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.
- Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?
- Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.
- Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?
- В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.
- Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.
- Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.
- Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов «квартиры+апартаменты»? Станут ли такие ЖК трендом или нет?
- Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.
- В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?
- В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.
В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.
Источник: Novostroy-M.ru
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...
Читать далееДмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...
Читать далееДмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...
Читать далееВалерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...
Читать далееАндрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...
Читать далееКатерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...
Читать далееИван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...
Читать далееКирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...
Читать далееЕкатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...
Читать далееМария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...
Читать далееЯна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...
Читать далееМария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...
Читать далееПавел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...
Читать далееДиана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...
Читать далееОб особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...
Читать далееЕлена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...
Читать далееОльга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...
Читать далееВасилий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...
Читать далееИлья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...
Читать далееАлексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...
Читать далееВиктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...
Читать далееКаково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...
Читать далееЛеонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...
Читать далееДенис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...
Читать далееПо сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...
Читать далееНа сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...
Читать далееОльга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки...
Читать далееМарина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...
Читать далееВопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или...
Читать далееСегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...
Читать далееСогласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...
Читать далееДмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...
Читать далееПереждать кризис, просто сократив расходы, не получится. Риэлторам придется адаптироваться к новым реалиям, считает...
Читать далее