- Илья, скажите, есть сегодня какие-то тренды в квартирографии?

- Во-первых, они очень зависят от места, где строится здание. Есть общепринятый тренд, который пришёл из прошлого и сейчас не всегда оправдывает себя: побольше маленьких, поменьше больших квартир. Он устарел как подход, несмотря на свою популярность в кризис, потому что есть сложившиеся районы с хорошим отложенным спросом, где можно и нужно делать большие квартиры.

Во-вторых, квартирография должна соответствовать составу и укладу семьи. Чем более чёткий портрет покупателя, тем более точное архитектурное решение можно предложить в каждом конкретном случае. Например, в доме «Аристократ» (Вересаева, 11), расположенном на пересечении Рублёвского и Можайского шоссе, мы проектируем семейные квартиры, т.к. покупатели жилья в этом элитном доме отличаются от покупателей элитного дома, расположенного в центре, и ориентированы на большие семьи в большей степени, нежели чем покупатели объектов в центре Москвы.

- Есть такое мнение, что в элитном сегменте чересчур большие квартиры уже не делают, что покупатели предпочитают рационально использовать площадь и т.д. Это действительно так? С чем, на ваш взгляд, это связано?

- Нет, это не так. Единственное, что появилось – уменьшение спальных комнат. Жертвовать же комфортом, например, вещей, имея в виду гардеробную, покупатели как не были готовы, так и не готовы сейчас. Причём это справедливо даже для комфорт-класса.

- А чисто технически что проще проектировать – большие или маленькие квартиры?

- Конечно, большие проектировать проще, и намного. Причина следующая: заказчик всегда хочет получить на своём участке как можно больше площадей. Есть известная профессионалам закономерность: чем крупнее квартиры в доме, тем толще корпус можно делать. Если мы делаем толстый корпус, на один и тот же участок можно поместить большее количество продаваемых квадратных метров, не жертвуя качеством жилья. И всё это только лишь от того, что квартиры больше, чем могли бы быть. Размещение маленьких квартир – это всегда тяжёлый компромисс хотя бы из-за того, чтобы трудно соблюдать нормы по инсоляции.

- Почему в новостройках массового сегмента сегодня редко встречаются многокомнатные квартиры (больше 3-х комнат)?

- Потому что нет запроса не такие квартиры – недостаточное количество состоятельных семей с тремя и более детьми.

- На рынке в эконом-классе можно встретить дома, где только однокомнатные квартиры и студии. Чем чревата такая квартирография?

- Безусловно, мне известна секция дома в Подмосковье, где на 1 лестничный узел приходится 15 однокомнатных квартир. Представьте себе 17-этажное здание, в подъезде которого живёт 255 семей. Жители верхних этажей будут ждать лифт по 15 минут в утренние часы, а техническая изнашиваемость дома существенно увеличится в связи с большим количеством жильцов на кв. м. Далее, достаточно одного вандала, чтобы начать цепочку дальнейшего разрушения общественных пространств, что ведёт к возникновению соответствующего отношения к дому и негативно влияет на живущих в нём. Как следствие, такой дом может приводить к маргинализации населения. Кроме того, социологами доказано, что для качественного общежития необходимо перемешивание возрастных и социальных слоёв, живущих рядом, что затруднено в подобных домах с маленькими квартирами.

- Каким должно быть соотношение студий, «однушек», «двушек» и «трешек» в доме?

- Это определяется с одной стороны рынком, а с другой – нормами инсоляции: в доме, котором окна выходят на юг и на север, в принципе невозможно полное отсутствие больших квартир. 2 «двушки», 1 «трёшка», 3 «однушки» – это соотношение распространено в Московском регионе. Но каждый регион, а тем более, проект – индивидуален. В «ЗИЛАРТе» (лот №4) мы спроектировали 30% «однушек», 40% «двушек», 27% «трёшек» и 3% – 4-хкомнатных квартир. Почему? Это новый микрорайон, где акцент делается на молодых обеспеченных семьях, в том числе с детьми.

- Раньше в домах не было студий, а теперь почти в каждой новостройке есть такой тип квартир. По вашим наблюдениям, студии со временем как-то трансформируются? Стремитесь ли вы при проектировании привнести что-то новое в этот формат, и нужно ли вообще это делать?

- Студии, действительно, появляются, и чем легче люди будут готовы перемещаться вслед за работой или учёбой в другой регион, тем больше студии будут востребованы. В этом смысле мы следуем за Европой. Как архитекторы, мы постоянно говорим с девелоперами о необходимости выполнять квартиры с отделкой – тем более, студии и однокомнатные. Более того, в рамках нашей общественной деятельности мы будем выступать за законодательное установление такой нормы. 

- Большое внимание сегодня уделяется местам общего пользования, их хотят сделать комфортными. Нужно ли при проектировании МОПов жертвовать площадью, которую, например, можно было «потратить» на квартиры, или эта задача решается даже в ограниченном пространстве?

- Требования к МОПам кардинально повысились у покупателей в последнее время, и это хорошо. Мы считаем, что МОПы должны быть обширными и комфортными и включать в себя не только нормативные помещения (колясочные, консьерж, туалет), но и сверхнормативные: например, зоны ожидания.  В эконом-классе это решается качеством отделки: не самая дешёвая плитка, краска, перила, обрамление лифтовых порталов, в более высоких классах добавляются площади.

- Вы работаете с застройщиками. Скажите, часто ли бывает, что строители хотят какие-то определенные квартиры, а вам приходится их убеждать, что более рационально сделать другие? Как правило, на чем основываются такие споры и почему?

- Всё сильно зависит от опыта девелопера и самого проектировщика. С каждым застройщиком мы спорим: учим его и учимся у него.  Например, 4 года назад мы проектировали офис для С.С. Гуцериева и безусловно учились у него – но не проектированию, а философскому подходу к организации офисного пространства и пониманию офисов разного класса. То же самое можно сказать и про квартиры.

- Каковы могут быть последствия неправильной квартирографии? 

- Можайское шоссе, д.2 – один из ярких примеров. Однокомнатные квартиры площадью 120 кв. м. с двумя большими окнами не продавались десятилетиями. В свою очередь, за 6 месяцев кризисного года было распродано 90% квартир в «ЗИЛАРТе» (по цене 170 тыс. за кв. м.) и в «Доме на Рогожском валу» (по цене 300 тыс. рублей за кв. м) за те же кризисные 7-8 месяцев. При этом примечательно, что непроданный остаток, как это ни странно, составляют однокомнатные квартиры.

Поделиться: