АЛЕКСАНДР ХРУСТАЛЕВ: "У ЛЮДЕЙ СЕГОДНЯ НЕТ РИСКОВ ПРИ ПОКУПКЕ ДЕШЕВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ" 11/12
  • 10

— Итак, каким вам видится рынок новостроек Московского региона на конец 2015 года?

— Пока в целом ситуация нестабильная и в некоторой степени похожая на ту, что была в 2008 году. Денежных средств на счетах покупателей и застройщиков становится все меньше. Фактически для нашей экономики это рецессия, из которой она, правда, постепенно выходит. От ситуации 2008 года наш рынок сегодня отличается несколькими факторами. Во-первых, семь лет назад рынок недвижимости был сильнее привязан к доллару, сейчас экономика более дедолларизована.

Во-вторых, сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, которой не было за всю историю наших наблюдений: в Москве и Подмосковье появилось большое количество предложений в метрах. Эти объемы — колоссальные! Чтобы все реализовать, можно лет десять продавать, продавать и продавать. Соответственно, в таких условиях возникает жесточайшая конкуренция.

— А есть на рынке что-то новое — не похожее на кризисные явления предыдущих периодов?

— Да, такие тренды, которые можно отнести к сегодняшней ситуации, существуют. Ключевую роль на рынке новостроек Московского региона стали играть банки. У ВТБ миллионные проекты, Сбербанк через свои структуры осуществляет финансирование, условно говоря, каждой второй стройки, Промсвязьбанк предлагает огромное количество квартир, Московский кредитный банк вышел со своими объемами, Бинбанк и т. д. Это все — миллионы метров. Мы видим, что у банковских групп в какой-то степени стало модным заниматься девелопментом. Считаю, что сегодня в Российской Федерации на долю банков приходится до половины объема предложения новостроек. Такого на рынке не было никогда.

Еще отметим интересный и необычный тренд последнего года с точки зрения законов. Москва в рамках антикризисного плана на 2015 год ввела льготы и рассрочки по арендным платежам за землю, в том числе при осуществлении нового строительства. Что сегодня происходит с землей под застройку в Москве? Зачастую это очень высокая ставка на аренду участка, а также кадастровая оценка земли, превышающая реальную коммерческую стоимость. Например, один из участков площадью всего 3,5 га, который мы рассматривали для строительства, по кадастровой оценке стоит 1,4 млрд руб. Чтобы его окупить, необходимо построить здесь тысячи квартир. Но кто даст за такой участок сегодня столько денег? Скорее всего — никто…

Еще один важный аспект — застройщики в Москве и Подмосковье дают скидку до 30%, и это стало нормальным. Для сравнения, еще год-два назад скидка в 3% считалась демпингом. Понятно, что эта ситуация выгодна людям, имеющим необходимые средства, особенно в долларах. Те, у кого остались накопления в иностранной валюте, сейчас могут купить новую квартиру в Москве стоимостью $2 тыс. за 1 кв. м, что само по себе удивительно. Еще год назад в среднем было $3,5–4,5 тыс. за 1 кв. м в новостройках…

— То есть рынок покупателя?

— Да, но это тема для дискуссии. Все считают, что сегодня рынок покупателя, но это в какой-то степени также и рынок продавца. Сегодня очень важно быть успешным в реализации проектов. Если три-пять лет назад людям при выборе новостройки в агентстве недвижимости показывали распечатку с тремя-пятью объектами, то сейчас в такой распечатке уже до тридцати объектов. Как продавать в такой ситуации? На первый план выходят личные продажи, борьба идет фактически за каждого клиента. Ведь предложение увеличилось, а количество людей, желающих приобрести недвижимость, наоборот, уменьшилось — процентов где-то на тридцать. Застройщики, как известно, делятся на две категории: на тех, кто продает сам, и на тех, кто действует через агентства недвижимости. Что интересно, у всех одна и та же история: «У нас продаж нет. Что делать и как?»

Долгое время на рынке была распространена такая модная схема, когда для продажи новостройки выбираются два или три агентства недвижимости и ставится «вертушка», которая распределяет входящие звонки. Застройщики даже сами дают рекламу, и для риелторов работа не бей лежачего — оформляй, и на этом все. Но это уже не риелторы, а оформители! Им невыгодно делать личные продажи, в такой ситуации компании экономят на персонале — достаточно нанять менеджеров-оформителей за 40 тыс. руб. в месяц. Сейчас по подобным схемам пока продается 30–40% всех новостроек. Еще 20% новостроек реализуется, когда продажами занимаются друзья, друзья друзей, знакомые...

Когда рынок оказался близок к коллапсу, застройщики постепенно стали активнее заниматься продажами через реальных продавцов — профессионалов. Сейчас  проводим очень много консультаций, берем на реализацию еще несколько крупных проектов. Застройщики нам доверяют, потому что знают, что продажи будут успешными. Мы сами оплачиваем рекламу, инвестируем, проводим коучмент-курсы для продавцов.

Количество предложений очень большое, и сейчас идут бои рекламных бюджетов. Они просто зашкаливают. В этом году мы потратили на рекламу уже более 400 млн руб. Это немыслимые суммы! Для сравнения, два года назад рекламный бюджет был намного меньше, причем цены на производство и размещение рекламы практически те же.

Сейчас отрицательно влияют на рынок санкции. По моим наблюдениям, примерно на 50%.

— На спрос?

— Да, на спрос, однако равное воздействие оказывают и низкие цены на нефть. То есть вот два фактора, которые влияют на все, что сегодня происходит с экономикой России. Мы видим, что санкции — непростые. Это противостояние держав. К сожалению, Россия не в большинстве, но экономика живет. Похоже, что дно мы на самом деле прошли летом, но оттолкнемся от него, видимо, не быстро. Может быть, побарахтаемся там еще три — шесть месяцев. Думаю, весной начнется улучшение.

— А что вы называете дном? Цену?

— Это цена недвижимости, нефти, денег в банках. Летом был пик так называемой эмоциональной зависимости от того, что мы сейчас наблюдаем. У нее много факторов. Мы смотрим новости: а в ленте — теракты, разбившиеся самолеты, Украина, Америка, санкционный список, Евросоюз, теперь Сирия — Латакия, Алеппо. Посмотрите, сколько мы населенных пунктов изучили уже. Но в любом случае рано или поздно произойдет стабилизация. Сейчас в стоимости нашего рубля очень много эмоциональных ожиданий, также подобное воздействие ощущают на себе инвесторы.

— Под конец года — что с продажами новостроек? Кривая нарастает?

— Идет плавное увеличение продаж. Ожидаем, что декабрь будет  процентов на десять лучше, чем предыдущие два-три месяца, но мы все слишком сильно завязаны на политических и нефтяных индикативах. Если баррель уйдет в $50–70, то рубль укрепится и стоимость «недвижки» в рублях может начать расти. То же самое касается и политических событий: Обама с Путиным поговорили десять минут — рынок отыграл 7%.

Из интересных тенденций: в банках сегодня очень много денег — их давать пока некому. Хочется, чтобы бизнес поверил в страну и начал опять вкладываться в проекты. Мы сегодня продолжаем осуществлять инвестиции, хотя и свернули свою программу в два раза. Тем не менее мы строим. Плачем! Но строим. Правда, уникальность «НДВ-Недвижимости» состоит в том, что  деньги — свои, а хочется заемных и дешевых средств.

— Я все время спрашиваю о локальном рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, а вы отвечаете макроэкономическими и даже геополитическими определениями. Почему?

— Потому что сегодня, считаю, стоимость недвижимости просто по определению должна быть как минимум на 50% выше. Это справедливая цена, однако все застройщики у нас сегодня продают на уровне инвестиционной себестоимости. Это не рынок. В условиях кризисной турбулентности осуществляется реализация недвижимости, и на ситуацию больше всего влияют именно макроэкономические факторы. Такого еще не было.

Что интересно, у людей сегодня нет рисков при покупке дешевой недвижимости. Сегодня нельзя представить, что вы покупаете квартиру в доме, который никогда не достроят. Произойдет такое? Нет. Эту стройку могут приостановить на время, но ее завершат. Потому что Москва всегда достраивала! То же самое и в Подмосковье.

— Кстати, про банкротства. Несмотря на предостерегающие заявления властей в январе — марте, по сути, в 2015 году больших проблем с обманутыми дольщиками и недостроями не возникло. Ждать ли этих рисков в 2016 году?

— Их всегда стоит ждать… Число обманутых дольщиков не выросло в 2015 году, потому что власти реально занимаются решением данной проблемы. Сейчас банки очень трепетно относятся ко всем компаниям-заемщикам, продлевая  им кредиты. Таким образом, не происходит обрушения на рынке.

Системный кризис чувствуется где-то? Да. Холодок идет по спине? Да, сейчас все в напряжении. Сегодня скажите, что санкции отменены, и рубль укрепится как минимум на 25%. Все спокойно выдохнут. В Европу опять можно будет ездить, опять пойдет валюта. В западных странах Старого Света реально инвестировать некуда, а вот Россия уникальна. Здесь вкладывать деньги можно во что угодно: полезные ископаемые, нефть, лес, дороги, инфраструктура, жилье. Сейчас Россия — это реально очень хороший перспективный рынок. Одна шестая часть суши. Мы просто подняли голову, сказав: «Это самостоятельная страна со своей историей, со своей философией, здесь марионеток быть не может». Однако нам эта независимость дорого обходится.

— Давайте вернемся к рынку недвижимости. Сложно давать какие-то прогнозы на целый год, но все-таки — чего ждать рынку в 2016 году?

— На целый год, конечно, сложно. Но если частично будут сняты санкции и если нефть составит $60–65, то цены на недвижимость в рублях вырастут на 5–7%. Если $80–90 за баррель, то стоимость в рублях поднимется на 20% и цена реализации в Москве будет находиться на уровне $4–4,5 тыс. за 1 кв. м к концу года.

 

Источник: РБК-Недвижимость

Новости по теме
«Цены на рынке недвижимости достигли минимума, квартиры продаются почти по себестоимости»
12/01
«Цены на рынке недвижимости достигли...

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого...

Читать далее
«На рынке не останется квартир по инвестиционным ценам, а минимальная стоимость новостроек поднимется на 20-25%»
15/12
«На рынке не останется квартир по...

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал о том, как будет работать рынок недвижимости...

Читать далее
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного действия»
08/12
«Поправки к 214-ФЗ - это бомба замедленного...

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», рассказал о том, почему поправки в 214-ФЗ усложнят работу...

Читать далее
«Без длинных дешевых денег цивилизованный девелопмент невозможен»
17/11
«Без длинных дешевых денег цивилизованный...

Валерий Мищенко, председатель совета директоров KASKAD Family, рассказал о том, какие последствия для рынка недвижимости повлекут...

Читать далее
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
10/11
«Сегодня благоприятное время для покупки...

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», рассказал о том, почему в России решили отказаться от термина...

Читать далее
«Если учесть все нюансы при редевелопменте, получится суперэкологичное помещение для жизни или работы»
04/11
«Если учесть все нюансы при редевелопменте,...

Катерина Веселова, руководитель отдела экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group, рассказала о том, почему...

Читать далее
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но не бульдозер, а карандаш с мозгами»
13/10
«Мы – не лицо реновации, мы – инструмент, но...

Иван Колманок, основатель бюро AI-architects и сооснователь консорциума I-Renovation, рассказал о том, почему команда решила участвовать...

Читать далее
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а объем предложения растет»
06/10
«Цены в массовом сегменте стоят на месте, а...

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, рассказал о том, как на рынке появился новый девелопер, о его проектах и...

Читать далее
Имущественный пакет дает возможность получить не только квадратные метры, но и источник дохода
22/09
Имущественный пакет дает возможность...

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказала о новинке на рынке элитных новостроек -...

Читать далее
«В будущем купить квартиру можно будет так же просто, как песню в онлайн-магазине»
18/08
«В будущем купить квартиру можно будет так же...

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказала когда в России будут покупать недвижимость за биткоины и...

Читать далее
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит вопрос выбора маленькой площади, их цель – найти квартиру, подходящую образу жизни»
14/05
«Наши клиенты ценят эстетику, для них не стоит...

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказала о том, какое жилье сейчас пользуется спросом в...

Читать далее
09/12
"Кризис заставил всех участников ипотечного...

Мария Воронина, директор розничного бизнеса банка "ГЛОБЭКС", рассказала о том, когда закончится прием заявок на льготную...

Читать далее
25/11
"Главная задача ФСК "Лидер" и нового...

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер", рассказал о монополизации рынка и перспективах для мелких...

Читать далее
20/11
"Альтернативные средства передвижения...

Диана Нилиповская, директор по продажам ГК "Пионер", рассказала порталу о том, почему компания решила стать участником...

Читать далее
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ ПУСТОЙ ЗВУК
27/09
ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ У ВОДЫ ПОНЯТИЕ LIFESTYLE НЕ...

Об особенностях жилых комплексов, расположенных у большой воды, рассказывает руководитель отдела маркетинга и рекламы...

Читать далее
01/07
"Осенью повышение цен на первичном рынке...

Елена Кульбикова, первый вице-президент инвестиционно-строительной группы компаний "Премьер", рассказала о том, как...

Читать далее
17/06
"Малогабаритные квартиры не должны занимать...

Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК "МИЦ", рассказала о том, какие квартиры сегодня считаются...

Читать далее
Любой из супругов вправе получить налоговый вычет на приобретение квартиры в новостройке
10/06
Любой из супругов вправе получить налоговый...

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании "Сити-XXI век", рассказал о новых правилах расчета и получения налогового вычета...

Читать далее
03/06
"О деталях и схемах перевода апартаментов в...

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала о том, как покупателям можно самостоятельно перевести...

Читать далее
27/05
"Мы постоянно говорим с девелоперами о...

Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект", рассказал о квартирографии в новостройках – какие тренды...

Читать далее
13/05
"Создание и развитие спортивной...

Алексей Дунаев, член совета директоров компании "Д-Инвест", рассказал об особенностях создания современной спортивной...

Читать далее
22/04
"Никто никого не догоняет – дома в Новой...

Виктор Прокопенко, руководитель отдела жилой недвижимости департамента продаж Sezar Group, рассказал о рынке новостроек Новой...

Читать далее
Арендаторы облюбовали новостройки
08/04
Арендаторы облюбовали новостройки

Каково это – снимать или сдавать квартиру в кризисных условиях? Об этом рассказала Мария Жукова, директор компании...

Читать далее
01/04
"Современному покупателю важно предложить...

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, рассказал о новом проекте компании в городе Видное – ЖК...

Читать далее
26/03
"Покупатель уже никуда не торопится и...

Денис Волкович, заместитель генерального директора, директор по развитию VSN Realty, рассказал о тенденциях 2015 года на рынке...

Читать далее
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких объемах
15/03
Нужны ли в МО коммерческие площади в таких...

По сообщениям СМИ со ссылкой на пресс-службу зампредседателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, в 2015 году...

Читать далее
Застройщики постепенно отменяют скидки
15/03
Застройщики постепенно отменяют скидки

На сегодняшний день в большинстве новостроек Подмосковья застройщики предлагают хорошие скидки на квартиры, а также...

Читать далее
11/03
"Пени и неустойку суды зачастую снижают по...

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки...

Читать далее
04/03
"Так как программа субсидирования ипотеки...

Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала о возможных...

Читать далее
28/02
"СЕЙЧАС СОВЕРШЕННО НЕ ТА СИТУАЦИЯ, КОГДА НАДО...

Вопрос о своевременности совершения сделок с недвижимостью сейчас актуален для большинства граждан, желающих купить или...

Читать далее
Скидки на рынке новостроек это временная акция, а не массовое снижение цен
18/02
Скидки на рынке новостроек это временная...

Сегодня практически каждый игрок рынка новостроек Подмосковья предлагает покупателям всевозможные виды акций, подарков,...

Читать далее
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в эксплуатацию нового жилья могут снизиться на треть
16/02
В 2016 году в Подмосковье объемы ввода в...

Согласно данным правительства Московской области по итогам 2015 года в регионе было введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м...

Читать далее
13/02
"Размер будущих платежей за квартиру можно...

Дмитрий Мацкевич, гендиректор УК "Техстрой" компании "Сити-XXI век", – о том, как девелопер помогает жителям своего ЖК экономить...

Читать далее